Immobilienrecht in Italien –
mit uns gut beraten
Zahlreiche Deutsche wandern jedes Jahr in benachbarte Länder ab. Und genau hier kommen sie auch mit den unterschiedlichen Rechtsbereichen dieser in Kontakt. Gerade beim Kauf von Immobilien ist es wichtig einen kompetenten Anwalt wie uns – Ihren Anwalt für Immobilienrecht in Italien – an Ihrer Seite zu haben. Wir kennen die maßgebliche Unterschiede zum deutschen Recht stehen Ihnen als bewanderte Rechtsanwälte bzw. Avvocati auf dem Weg zu Ihrer Traumimmobilie professionell zur Seite.
Unsere Leistungen im italienischen Immobilienrecht
In unserer Kanzlei betreuen wir seit nun mehr als 15 Jahren unsere Mandanten auf dem Weg zu Ihrer Traumimmobilie. Dabei leisten wir mit unserer Expertise im Bereich des Immobilienrechts in Italien einen wichtigen Beitrag als Übersetzer, Vermittler, Verhandlungsführer und vieles mehr. In Deutschland steht Ihnen dank uns jederzeit ein kompetenter Ansprechpartner in Form eines Anwalts für italienisches Immobilienrecht zur Verfügung, der Sie über Veränderungen und Entwicklungen auf dem neusten Stand hält. So sind Sie immer auf dem neuesten Stand.
Im Einzelnen umfasst unser Leistungsspektrum hierbei folgendes:
- Anwaltliche Beratung bei Käufen und Verkäufen von Immobilien
- Vertragsgestaltung und -erstellung in deutscher und italienischer Sprache, sei es eines Vorvertrages sei es des endgültigen Kaufvertrages sowie auch Überprüfung bereits vorliegender Vorverträge bzw. Kaufverträge
- Umfassende Prüfung der notwendigen Dokumentation (Baugenehmigungen, Energieausweis etc.) sowie Überprüfung etwaig bestehender Belastungen (Dienstbarkeiten, Hypotheken etc.)
- schriftliche und telefonische Korrespondenz auf Italienisch mit dem Vertragspartner, dem Notar und gegebenenfalls Maklern bzw. italienischen Behörden
- Vorbereitung und Wahrnehmung von Notarterminen vor Ort in Italien.
- Abwicklung steuerlicher Fragestellungen/ steuerliche Betreuung über den italienischen Steuerberater/Partner unserer Kanzlei
Zudem sorgt unser hauseigenes Übersetzungsbüro dafür, dass auch Verträge und Urkunden professionell in die jeweilige Sprache übertragen werden. Mit uns gelingt so das souveräne Agieren im Immobilienrecht in Italien.
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Makler und Notar – was Sie wissen sollten, um Risiken zu vermeiden
Als Anwälte für Immobilienrecht in Italien ist es uns wichtig, auf die Unterschiede zwischen deutschen und italienischen Maklern und Notaren bzw. deren Aufgabenbereiche hinzuweisen. Hier gilt es für Sie einiges zu beachten und bei Unsicherheiten rechtlichen Beistand einzuholen.
Das sind die wichtigsten Faktoren, die Sie kennen müssen:
| Italienischer Makler | Italienischer Notar |
|---|---|
|
|
In Italien sollten Sie im Bereich des Immobilienrechts nichts dem Zufall überlassen und sich genauestens über die Immobilie informieren. Sollten Sie Bedenken wegen vermeintlich „kleiner“ Schäden oder anderer Ungereimtheiten haben, beraten wir Sie gern und helfen Ihnen notfalls auch einen Gutachter zu verständigen.
Vorvertrag (contratto preliminare)
Eine Besonderheit des Immobilienrechts in Italien ist die Schließung des sogenannten Vorvertrags. Mit diesem bindenden Dokument verpflichtet sich der Käufer zum Abschluss des eigentlichen Hauptvertrages. Der Vorvertrag muss nicht zwingend notariell beurkundet werden, dieses empfiehlt sich jedoch, da nur dann eine verbundene Schutzwirkung gegenüber zwischenzeitlichen Verfügungen zu Gunsten Dritter erlangt werden kann.
Dieser Vertrag gilt im Immobilienrecht in Italien jedoch nicht nur als Absicherung, sondern auch als Handhabe. Bei Nichterfüllung der Verpflichtungen von einer Seite durch die andere Vertragspartei können monetäre Schadenersatzansprüche gestellt werden.
Hier sollten Sie vor allem folgende Begriffe kennen:
- Anzahlung (caparra confirmatoria):
Im Rahmen eines Vorvertrages wird oft eine Anzahlung in Höhe von 10 % bis 30% der Gesamtkaufpreissumme geleistet. Werden die Verpflichtungen des Vorvertrages nicht erfüllt, Termine zum Abschluss des Vertrages oder mit dem Notar verschoben oder liegen wichtige Dokumente nicht vor, kann das Doppelte der Summe als Schadensersatz auf Interessenten zukommen.
- Reugeldes (caparra penitenziale):
Im Immobilienrecht in Italien besteht aber auch die Möglichkeit der Vereinbarung eines Reuegeldes, um sich als Käufer gegen den Rücktritt vom Verkauf seitens des Verkäufers abzusichern. Dieser müsste bei Rücktritt vom Vertrag das Doppelte der Anzahlung zurückerstatten und würde im Gegenzug bei Rücktritt des Käufers vom Vertrag hingegen die Anzahlung behalten, ohne das Doppelte fordern zu können.
Checkliste zum Erstellen eines rechtssicheren Vorvertrages
- Vollständiger Name und Anschriften der Vertragsparteien, sowie auch Geburtsdatum und Geburtsort
- Italienische Steuernummer (codice fiscale)
- Diese können wir für Sie einholen bei den italienischen Behörden
- Genaue Angabe des Kaufgegenstandes
- Die Auszüge aus den italienischen Immobilienregistern können wir ebenfalls für Sie einholen
- Angaben zu Kaufpreis und geplanten Zahlungsmodalitäten (Bar, Scheck etc.) sowie Anzahlungen bei Abschluss des Vorvertrages
- Vorhandensein von Mängeln der Kaufsache, Angaben zum generellen Zustand der Immobilie
- Angaben zum beabsichtigten Zeitpunkt des Abschlusses des notariellen Hauptvertrages
- Eventuelle Garantieerklärungen des Verkäufers zu Lastenfreiheit des Grundstücks, Ordnungsgemäßheit der Immobilie vor dem Hintergrund der baurechtlichen Bestimmungen (Baugenehmigung, Heilungsgenehmigung etc.)
- Vorhandensein etwaiger Lasten (z.B. Miet- oder Pachtverhältnisse, nachbarrechtliche Beschränkungen)
Notarieller Kaufvertrag (rogito notarile)
Nach Abschluss des Vorvertrages ist laut des Immobilienrechts in Italien sodann der endgültige Kaufvertrag vorzubereiten bzw. mit dem Notariat hinsichtlich des Entwurfs des Vertrages zu korrespondieren. Bereits überprüft worden sein sollte zu diesem Zeitpunkt das italienische Kataster (catasto) bzw. auch das Liegenschaftsregister (registro immobiliare). Aus diesen ist ersichtlich, wer Eigentümer der Immobilie ist und welche Belastungen vorliegen.
Hierbei ist darauf hinzuweisen, dass ein Grundbuch, wie es in Deutschland existiert, nur in den ehemals österreichischen Besitzungen in Italien – also insbesondere Südtirol und Teilen von Venetien – vorhanden ist. Die sonstigen Register haben im Immobilienrecht in Italien nicht den gleichen Rang wie das deutsche Grundbuch, welches eine eigentumsbegründende Wirkung enthält. Diese Wirkung wird laut des Immobilienrechts in Italien erst mit dem Kaufvertrag erzielt.
Immobiliensteuer in Italien – Zweitwohnsitz, Grundsteuer und Co.
Bezüglich der beim Immobilienkauf zu zahlenden Steuern ist laut des Immobilienrechts in Italien darauf hinzuweisen, dass zu deren Berechnung auf den Katasterwert abzustellen ist. Dieser ist regelmäßig nicht unerheblich niedriger als der tatsächliche Immobilienwert, aus welchen sich hingegen die Notargebühren berechnen.
Für Immobilien in Italien sind jährlich Steuern zu zahlen, vergleichbar der deutschen Grundsteuer, deren Höhe von der Art der Nutzung (Hauptwohnsitz oder Zweitwohnung) abhängt und durch die jeweilige Gemeinde in einem bestimmten Rahmen erhöht oder gesenkt werden kann. Diese Zahlungen werden in zwei Raten entrichtet.
Das sollten Sie über den Steuerbereich des Immobilienrechts in Italien wissen:
- Steuern bei Vermietung von Immobilien in Italien:
In Italien ist eine Registrierungspflicht für Mietverträge vorgesehen, wenn diese für mehr als 30 Tage abgeschlossen werden. Hierfür werden Gebühren erhoben, die 2 % des Mietzinses umfassen. Werden mehrere Mietverträge zu der gleichen Immobilie abgeschlossen, auch mit verschiedenen Personen, wird die Dauer der einzelnen Mietverträge summiert.
Die Hälfte dieser Gebühren ist grundsätzlich vom Mieter zu tragen. Hinsichtlich der Einkünfte aus Vermietung muss bis zum 30. September jeden Jahres eines Einkommensteuererklärung in Italien vorgelegt werden. Die Steuersätze betragen je nach Höhe der Einkünfte in vier Stufen 23, 27, 38 oder 43 %. Es wird zudem ein Freibetrag in Höhe von 5 % der Einkünfte abgezogen, der nicht der Besteuerung unterliegt.
Zugleich gibt es die Möglichkeit, dass ein Einheitssteuersatz („Cedolare secca“) gewählt wird, bei welchem 21 % auf die gesamten Mieteinkünfte erhoben werden. Bei dieser Option aber ist es nicht möglich, einen langfristigen Mietvertrag an die jährlich steigenden Lebenshaltungskosten (gemäß des sog. ISTAT-Index) anzupassen.
- Vermeidung der Doppelbesteuerung:
Zur Vermeidung einer Doppelbesteuerung ist das deutsch-italienische Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) hinzuzuziehen. Nach diesem können Einkünfte, welche aus unbeweglichem Vermögen durch eine in einem Vertragsstaat (hier: Deutschland) ansässigen Personen bezogen werden, im anderen Staat (hier: Italien) besteuert werden.
Konkret bedeutet dies, dass die Bundesrepublik Deutschland die in Italien aus Mieteinnahmen erzielten Einkünfte nicht mehr besteuert, diese allerdings zur Festsetzung des Steuersatzes heranziehen kann. Somit kann aufgrund der erzielten Einnahmen in Italien durch den deutschen Fiskus ein höherer Steuersatz festgesetzt werden, der aber nur auf die Einkünfte angewendet würde, die in Deutschland erzielt wurden.
- Korrespondenz mit italienischen Steuerbehörden
Wir unterstützen Sie bei Korrespondenzen und der Übermittlung aller wichtigen Dokumente. Als besonderen Service verweisen wir zudem darauf, dass bei Beauftragung unserer Kanzlei auch ein italienischer Steuerberater zur Verfügung steht, über welchen die steuerlichen Fragen abgewickelt werden können. Wir beraten Sie außerdem auch in allen Anliegen rund um Zweitwohnsitzsteuer und Co.
Wir unterstützen im Bereich des Immobilienrechts in Italien
Benötigen Sie Unterstützung im Immobilienrecht in Italien oder wollen Sie sich vor der Unterzeichnung eines Vertrages absichern lassen? Dann nehmen Sie mit uns Kontakt auf und lassen Sie sich zu allen Fragen rund um Kauf, Verhandlungen, Termine und Grundsteuer in Italien beraten. Wir übernehmen für Sie alle wichtigen Korrespondenzen.
Und sollten Sie auch in anderen Rechtsbereichen Hilfe benötigen, vertreten wir Sie auch in Anliegen des italienischen Strafrechts.
FAQ: italienisches Erbrecht
Was versteht man unter Immobilienrecht in Italien?
Das Immobilienrecht in Italien regelt alle rechtlichen Aspekte rund um den Kauf, Verkauf und die Nutzung von Immobilien. Es umfasst die Rolle von Notaren, Maklern, Vertragsgestaltung, steuerliche Fragen und Besonderheiten wie den Vorvertrag. Für ausländische Käufer, insbesondere Deutsche, ist es wichtig, die Unterschiede zum deutschen Recht zu kennen, um rechtliche Risiken zu vermeiden. Ein Anwalt für Immobilienrecht in Italien kann hier entscheidend unterstützen.
Warum sollte man einen Anwalt für Immobilienrecht in Italien beauftragen?
Ein Anwalt für Immobilienrecht in Italien stellt sicher, dass der gesamte Kaufprozess transparent und rechtssicher abläuft. Er überprüft Verträge, Eigentumsverhältnisse und mögliche Belastungen, die in den Registern vermerkt sind. Zudem übernimmt er die Kommunikation mit Notaren, Maklern und Behörden. Gerade für Käufer aus Deutschland ist dies ein wichtiger Schutz vor unklaren Rechtslagen und sprachlichen Hürden.
Wie wird die Immobiliensteuer in Italien beim Zweitwohnsitz berechnet?
Die Immobiliensteuer in Italien für einen Zweitwohnsitz fällt höher aus als für einen Hauptwohnsitz. Sie wird von den Gemeinden erhoben und orientiert sich am Katasterwert der Immobilie. Käufer sollten sich darauf einstellen, dass die Höhe regional variieren kann. Deshalb ist es wichtig, sich vor dem Kauf über die anfallenden jährlichen Kosten zu informieren.
Welche Risiken bestehen ohne anwaltliche Prüfung im italienischen Immobilienrecht?
Wer ohne anwaltliche Unterstützung eine Immobilie in Italien kauft, geht ein hohes Risiko ein. Oft sind Belastungen, fehlende Baugenehmigungen oder unklare Eigentumsverhältnisse erst auf den zweiten Blick erkennbar. Diese Probleme können später zu erheblichen finanziellen Nachteilen führen. Ein Anwalt für italienisches Immobilienrecht schützt Käufer vor diesen Fallstricken.
Wie läuft ein notarieller Kaufvertrag im italienischen Immobilienrecht ab?
Nach dem Vorvertrag wird der endgültige Kaufvertrag („rogito notarile“) vorbereitet und vom Notar beurkundet. Der Notar prüft Kataster- und Registerdaten, bestätigt die Eigentumsverhältnisse und klärt, ob Belastungen bestehen. Außerdem übernimmt er die steuerliche Meldung des Kaufs, was im deutschen Recht nicht üblich ist. Käufer profitieren dadurch von einer größeren Absicherung.
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