Mit dem sogenannten DDL Semplificazioni wurde im November 2025 eine weitreichende Reform des Pflichtteilsrechts vom italienischen Gesetzgeber beschlossen. Besonders betroffen sind Immobilien, die im Wege einer Schenkung übertragen wurden. Für Käufer, Banken, Erben und Familien bringt die Neuregelung vor allem eines: deutlich mehr Rechtssicherheit und Planbarkeit.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Pflichtteilsreform 2025 schützt Käufer geschenkter Immobilien in Italien deutlich besser.
- Immobilien können grundsätzlich nicht mehr von gutgläubigen Erwerbern zurückgefordert werden.
- Pflichtteilsansprüche richten sich nun vor allem gegen den Beschenkten – als Geldanspruch.
- Banken profitieren von mehr Sicherheit bei Finanzierungen und Hypotheken.
- Übergangsregelungen machen rechtliche Prüfung weiterhin wichtig.
Die Reform des italienischen Pflichtteilsrechts 2025 im Überblick
Bislang galt Italien im europäischen Vergleich als Sonderfall: Pflichtteilsberechtigte konnten unter bestimmten Voraussetzungen selbst Jahre nach dem Erbfall auf geschenkte Immobilien zugreifen – auch dann, wenn diese bereits an gutgläubige Dritte verkauft worden waren.
Grundlage hierfür waren insbesondere die Art. 561–563 des Codice Civile, die zusammen mit der azione di riduzione und der anschließenden azione di riduzione einen dinglichen Rückgriff auf die Immobilie ermöglichten.
Mit dem DDL Semplificazioni vom November 2025 wird dieser Mechanismus nun grundlegend geändert: Wer eine Immobilie entgeltlich erwirbt und ordnungsgemäß eintragen lässt, soll künftig nicht mehr befürchten müssen, sie wegen Pflichtteilsansprüchen zu verlieren.
Das alte Pflichtteilsrecht in Italien kurz erklärt
Im italienischen Erbrecht war der Pflichtteil bislang faktisch nicht nur ein Geldanspruch, sondern konnte sich bis zum dinglichen Zugriff auf Immobilien verdichten.
Die nahen Angehörigen des Erblassers – insbesondere Ehegatten und Kinder – standen als sogenannte legittimari nämlich unter besonderem Schutz. Ihnen steht eine gesetzlich garantierte Mindestquote am Nachlass zu, die quota di legittima. Diese Quote wird nicht nur aus dem vorhandenen Nachlass berechnet, sondern unter Einbeziehung sämtlicher zu Lebzeiten erfolgter Schenkungen.
Wurde der Pflichtteil also durch Schenkungen oder testamentarische Verfügungen verletzt, konnten die Betroffenen mittels azione di riduzione die Kürzung übermäßiger Zuwendungen verlangen. Reichte dies wirtschaftlich nicht aus, eröffnete Art. 563 c.c. zusätzlich die Möglichkeit, die Immobilie selbst vom Dritterwerber zurückzufordern.
„Provenienza donativa“ – das Risiko für Käufer und Banken
Als besonders problematisch galten Immobilien mit sogenannter provenienza donativa – also Objekte, die irgendwann in der Vergangenheit verschenkt worden waren. War der Beschenkte nicht leistungsfähig, konnten Pflichtteilsberechtigte nach erfolgreicher azione di riduzione über die azione di restituzione auch den späteren Käufer in Anspruch nehmen – selbst bei entgeltlichem Erwerb und Gutgläubigkeit.
Für den Rechtsverkehr bedeutete dies erhebliche Unsicherheit, denn Eigentum konnte nachträglich wieder entzogen werden. Somit konnten auf der Immobilie lastende Hypotheken im Streitfall ins Leere fallen und viele Banken lehnten auch lange Darlehen für betroffene Objekte ab oder forderten hohe zusätzliche Sicherheiten.
Für Käufer bedeutete dies:
- erhebliche Rechtsunsicherheit
- aufwendige Prüfungen der Vorgeschichte
- teils erschwerte oder unmögliche Finanzierung
Was ändert sich durch das DDL Semplificazioni konkret?
Kurz gesagt: Die neue Reform verlagert Pflichtteilsstreitigkeiten zurück in das Verhältnis zwischen Erben und Beschenkten und entlastet damit den Immobilienmarkt.
Als grundlegende Systemänderung nähert sich das italienische nun stärker dem in deutschen Erbrecht und dem europäischen Modell an.
Kein Zugriff mehr auf gutgläubige Käufer
Pflichtteilsberechtigte können künftig grundsätzlich keine Rückübertragung der Immobilie mehr verlangen, wenn folgende Bedingungen erfüllt sind:
- Die Immobilie muss entgeltlich an einen Dritten verkauft worden sein.
- Der Kauf muss ordnungsgemäß transkribiert worden sein.
Ihre Ansprüche richten sich stattdessen gegen den Beschenkten, also gegen die Person, die die Immobilie ursprünglich unentgeltlich erhalten hat. Der Käufer bleibt Eigentümer – selbst dann, wenn später Pflichtteilsverletzungen festgestellt werden.
Damit endet das zentrale Risiko des nachträglichen Eigentumsverlusts trotz gutgläubigen Erwerbs. Zudem bedeutet das für Käufer:
- deutlich geringeres Risiko bei ehemals geschenkten Objekten
- höhere Planungssicherheit beim Immobilienerwerb
- einfachere Finanzierungsmöglichkeiten
Mehr Sicherheit für Banken und Finanzierungen
Auch Kreditinstitute profitieren maßgeblich von der Reform, denn Hypotheken und andere grundbuchlich eingetragene Sicherheiten bleiben künftig mit mehr Sicherheit bestehen, selbst wenn Pflichtteilsansprüche geltend gemacht werden.
Immobilienfinanzierungen werden dadurch wieder deutlich kalkulierbarer und Banken können Risiken wesentlich besser bewerten.
In der Praxis bedeutet das:
- höhere Bereitschaft der Banken zur Finanzierung
- weniger Zusatzsicherheiten erforderlich
- bessere Marktgängigkeit ehemals geschenkter Immobilien
Der Pflichtteil bleibt als reiner Geldanspruch
Wichtig ist: Der Pflichtteil wird nicht abgeschafft. Stattdessen behalten Pflichtteilsberechtigte ihre Rechte und können weiterhin mit der azione di riduzione gegen pflichtteilsverletzende Schenkungen vorgehen. Diese Ansprüche werden nun im Regelfall jedoch ausschließlich als Geldforderungen durchgesetzt.
Der wirtschaftliche Ausgleich erfolgt damit dort, wo auch der Vorteil angefallen ist: beim Beschenkten. Für Familien schafft das neue Spielräume in der Nachfolgeplanung, ohne den Pflichtteilsschutz auszuhöhlen.
Ausnahmen und Übergangsregelung – warum rechtliche Prüfung weiterhin wichtig bleibt
Auch wenn die Reform den Zugriff auf geschenkte Immobilien deutlich einschränkt, gibt es weiterhin eng begrenzte Ausnahmen. So können Pflichtteilsberechtigte unter bestimmten Voraussetzungen auch andere Personen als den ursprünglichen Beschenkten in Anspruch nehmen:
- Bei Insolvenz
- Bei unentgeltlicher Weitergabe der Immobilie
Selbst in diesen Fällen geht es jedoch regelmäßig nur um Geldersatz, nicht mehr um die Rückübertragung des Eigentums.
Besondere Aufmerksamkeit erfordert zudem das Übergangsrecht. Die neue Rechtslage gilt grundsätzlich für Erbfälle nach Inkrafttreten der Reform. Für bereits eröffnete Nachlässe bestehen jedoch Übergangsfristen: Pflichtteilsberechtigte können in bestimmten Altfällen noch nach bisherigem Recht vorgehen, sofern sie rechtzeitig Klage erheben oder eine notarielle Opposition gegen die Schenkung eintragen lassen. Laufende Gerichtsverfahren werden nach den alten Vorschriften fortgeführt.
Mehr Rechtssicherheit – trotzdem frühzeitig beraten lassen
Gerade bei den Übergangskonstellationen zeigt sich: Trotz dieser wichtigen Reform bleibt eine sorgfältige rechtliche Prüfung unerlässlich – insbesondere bei bestehenden Schenkungen, laufenden Verfahren oder geplanten Immobilienkäufen.
Diese neuen positiven Entwicklungen nehmen dem Erb- und Immobilienrecht in Italien nicht seine Komplexität, vor allem bei grenzüberschreitenden Sachverhalten. Wer Immobilien in Italien kaufen, verschenken oder vererben möchte, sollte sich daher frühzeitig beraten lassen.
Gerne unterstützen wir Sie bei allen Fragen rund um italienisches Erb- und Immobilienrecht – kompetent, persönlich und mit Blick auf Ihre individuelle Situation.