Zahlreiche Deutsche wandern jedes Jahr in benachbarte Länder ab. Und genau hier kommen sie auch mit den unterschiedlichen Rechtsbereichen dieser in Kontakt. Gerade beim Kauf von Immobilien ist es wichtig einen kompetenten Anwalt wie uns – Ihren Anwalt für Immobilienrecht in Italien – an Ihrer Seite zu haben. Wir kennen die maßgebliche Unterschiede zum deutschen Recht stehen Ihnen als bewanderte Rechtsanwälte bzw. Avvocati auf dem Weg zu Ihrer Traumimmobilie professionell zur Seite.
Als Ihre Anwälte für italienisches Erbschaftsrecht stehen wir Ihnen mit diversen unterschiedlichen Leistungen zur Seite. Dabei achten wir nicht nur auf die korrekte Einhaltung geltender Vorschriften, sondern betrachten ebenfalls jeden Fall individuell und ausführlich. Hier finden Sie unsere Leistungen im Überblick.
Bevor Themen wie Erbschaftssteuer und Pflichtteile relevant werden, ist es wichtig, die Grundzüge des italienischen Erbrechts zu kennen. Zu diesen gehören folgende:
Gesetzliche Erbfolge in Italien
Das italienische Erbrecht teilt die Ansprüche auf ein Erbe wie folgt auf:
Pflichtteilsrecht und Pflichtteilsrechtberechtigte
Auch das italienische Erbrecht kennt Pflichtteile und deren Berechtigte. Zudem kann der Erblasser nur über den sogenannten "disponiblen Teil" frei verfügen. Die Höhe des Pflichtteils richtet sich nach der Zahl und Art der berechtigten Personen und ist ein reiner Geldanspruch. So gelten beispielsweise folgende Regelungen:
Im Einzelfall können durch die Menge an hinterbliebenen Verwandten und vor allem der Art der Verwandten Fragen aufkommen. Als Anwälte für italienisches Erbrecht helfen wir Ihnen hier kompetent weiter.
Wohnrecht des überlebenden Ehegatten
In Italien hat der überlebende Ehegatte ein gesetzliches Wohnrecht an der gemeinsam bewohnten Familienwohnung, wenn sie im Allein- oder Miteigentum des Erblassers stand. Dieses Wohnrecht gilt lebenslang und unentgeltlich, unabhängig vom Erbanteil. Es umfasst auch das Nutzungsrecht an der vorhandenen Hausratsausstattung.
Haftung des Erben
Bei vorbehaltloser Annahme der Erbschaft haftet der Erbe auch mit seinem nicht ererbten Vermögen. Eine beschränkte Haftung allein mit dem Nachlassvermögen gilt dann, wenn der Erbe die Erbschaft unter dem sogenannten Vorbehalt der Inventarerrichtung annimmt.
Testamentsvollstreckung und Testamentspezifika
In Italien gibt es drei Testamentformen – das eigenhändige Testament, das öffentliche Testament und das geheime Testament. Diese unterliegen bestimmten Regularien, die bei der Vollstreckung beachtet werden müssen. Laut des italienischen Erbrechts können ein oder mehrere Testamentsvollstrecker durch den Erblasser ernannt werden. Die Inbesitznahme des Nachlasses darf aber nur ein Jahr, bei Verlängerung max. zwei Jahre andauern.
Die Gesetze rund um die Erbschaftssteuer in Italien sind für Deutsche in der Regel nicht einfach zu verstehen. Als Ihre Anwälte klären wir wichtige Fragen für Sie, damit Ihre Steuern korrekt abgeführt werden. In Italien existiert die italienische Erbschaftssteuer mit Freibeträgen für in direkter Linie verwandte Erben (EUR 1,0 Mio) und für Geschwister (EUR 100.000). Die Steuersätze betragen
Für deutsche Erben stellt sich dann die Frage, ob die italienische Erbschaftssteuer in Deutschland anrechenbar ist. Grundsätzlich ist dies möglich, wenn die ausländische Steuer der deutschen Erbschaftssteuer entspricht. Hier beraten wir als Anwälte für italienisches Erbrecht und Familienrecht in Italien Sie gern im Einzelfall.
In einer Videokonferenz können Sie schell und unkompliziert mit einem unserer Fachjuristen über all Ihre Fragen zum italienischen Erbrecht sprechen.
In unserer Kanzlei betreuen wir seit nun mehr als 15 Jahren unsere Mandanten auf dem Weg zu Ihrer Traumimmobilie. Dabei leisten wir mit unserer Expertise im Bereich des Immobilienrechts in Italien einen wichtigen Beitrag als Übersetzer, Vermittler, Verhandlungsführer und vieles mehr. In Deutschland steht Ihnen dank uns jederzeit ein kompetenter Ansprechpartner in Form eines Anwalts für italienisches Immobilienrecht zur Verfügung, der Sie über Veränderungen und Entwicklungen auf dem neusten Stand hält. So sind Sie immer auf dem neuesten Stand.
Im Einzelnen umfasst unser Leistungsspektrum hierbei folgendes:
Anwaltliche Beratung bei Käufen und Verkäufen von Immobilien
Vertragsgestaltung und -erstellung in deutscher und italienischer Sprache, sei es eines Vorvertrages sei es des endgültigen Kaufvertrages sowie auch Überprüfung bereits vorliegender Vorverträge bzw. Kaufverträge
Umfassende Prüfung der notwendigen Dokumentation (Baugenehmigungen, Energieausweis etc.) sowie Überprüfung etwaig bestehender Belastungen (Dienstbarkeiten, Hypotheken etc.)
schriftliche und telefonische Korrespondenz auf Italienisch mit dem Vertragspartner, dem Notar und gegebenenfalls Maklern bzw. italienischen Behörden
Vorbereitung und Wahrnehmung von Notarterminen vor Ort in Italien.
Abwicklung steuerlicher Fragestellungen/ steuerliche Betreuung über den italienischen Steuerberater/Partner unserer Kanzlei
Zudem sorgt unser hauseigenes Übersetzungsbüro dafür, dass auch Verträge und Urkunden professionell in die jeweilige Sprache übertragen werden. Mit uns gelingt so das souveräne Agieren im Immobilienrecht in Italien.
Als Anwälte für Immobilienrecht in Italien ist es uns wichtig, auf die Unterschiede zwischen deutschen und italienischen Maklern und Notaren bzw. deren Aufgabenbereiche hinzuweisen. Hier gilt es für Sie einiges zu beachten und bei Unsicherheiten rechtlichen Beistand einzuholen.
Das sind die wichtigsten Faktoren, die Sie kennen müssen:
In Italien sollten Sie im Bereich des Immobilienrechts nichts dem Zufall überlassen und sich genauestens über die Immobilie informieren. Sollten Sie Bedenken wegen vermeintlich „kleiner“ Schäden oder anderer Ungereimtheiten haben, beraten wir Sie gern und helfen Ihnen notfalls auch einen Gutachter zu verständigen.
Eine Besonderheit des Immobilienrechts in Italien ist die Schließung des sogenannten Vorvertrags. Mit diesem bindenden Dokument verpflichtet sich der Käufer zum Abschluss des eigentlichen Hauptvertrages. Der Vorvertrag muss nicht zwingend notariell beurkundet werden, dieses empfiehlt sich jedoch, da nur dann eine verbundene Schutzwirkung gegenüber zwischenzeitlichen Verfügungen zu Gunsten Dritter erlangt werden kann.
Dieser Vertrag gilt im Immobilienrecht in Italien jedoch nicht nur als Absicherung, sondern auch als Handhabe. Bei Nichterfüllung der Verpflichtungen von einer Seite durch die andere Vertragspartei können monetäre Schadenersatzansprüche gestellt werden.
Hier sollten Sie vor allem folgende Begriffe kennen:
--.svg){kind=icon}
Anzahlung (caparra confirmatoria):
Im Rahmen eines Vorvertrages wird oft eine Anzahlung in Höhe von 10 % bis 30% der Gesamtkaufpreissumme geleistet. Werden die Verpflichtungen des Vorvertrages nicht erfüllt, Termine zum Abschluss des Vertrages oder mit dem Notar verschoben oder liegen wichtige Dokumente nicht vor, kann das Doppelte der Summe als Schadensersatz auf Interessenten zukommen.
--.svg){kind=small}
Reugeldes (caparra penitenziale):
Im Immobilienrecht in Italien besteht aber auch die Möglichkeit der Vereinbarung eines Reuegeldes, um sich als Käufer gegen den Rücktritt vom Verkauf seitens des Verkäufers abzusichern. Dieser müsste bei Rücktritt vom Vertrag das Doppelte der Anzahlung zurückerstatten und würde im Gegenzug bei Rücktritt des Käufers vom Vertrag hingegen die Anzahlung behalten, ohne das Doppelte fordern zu können.
 |
Apropos |
|
Immobilien können in Italien natürlich auch geerbt werden. In diesem Falle gibt es einige Besonderheiten zu beachten. In unserer Kanzlei vertreten wir Sie ebenfalls gerne in Fällen, die das italienische Erbrecht betreffen und verhelfen Ihnen zur Absicherung Ihrer Immobilie! |
|
Bezüglich der beim Immobilienkauf zu zahlenden Steuern ist laut des Immobilienrechts in Italien darauf hinzuweisen, dass zu deren Berechnung auf den Katasterwert abzustellen ist. Dieser ist regelmäßig nicht unerheblich niedriger als der tatsächliche Immobilienwert, aus welchen sich hingegen die Notargebühren berechnen.
Für Immobilien in Italien sind jährlich Steuern zu zahlen, vergleichbar der deutschen Grundsteuer, deren Höhe von der Art der Nutzung (Hauptwohnsitz oder Zweitwohnung) abhängt und durch die jeweilige Gemeinde in einem bestimmten Rahmen erhöht oder gesenkt werden kann. Diese Zahlungen werden in zwei Raten entrichtet.
Das sollten Sie über den Steuerbereich des Immobilienrechts in Italien wissen:
Steuern bei Vermietung von Immobilien in Italien:
In Italien ist eine Registrierungspflicht für Mietverträge vorgesehen, wenn diese für mehr als 30 Tage abgeschlossen werden. Hierfür werden Gebühren erhoben, die 2 % des Mietzinses umfassen. Werden mehrere Mietverträge zu der gleichen Immobilie abgeschlossen, auch mit verschiedenen Personen, wird die Dauer der einzelnen Mietverträge summiert.
Die Hälfte dieser Gebühren ist grundsätzlich vom Mieter zu tragen. Hinsichtlich der Einkünfte aus Vermietung muss bis zum 30. September jeden Jahres eines Einkommensteuererklärung in Italien vorgelegt werden. Die Steuersätze betragen je nach Höhe der Einkünfte in vier Stufen 23, 27, 38 oder 43 %. Es wird zudem ein Freibetrag in Höhe von 5 % der Einkünfte abgezogen, der nicht der Besteuerung unterliegt.
Zugleich gibt es die Möglichkeit, dass ein Einheitssteuersatz („Cedolare secca“) gewählt wird, bei welchem 21 % auf die gesamten Mieteinkünfte erhoben werden. Bei dieser Option aber ist es nicht möglich, einen langfristigen Mietvertrag an die jährlich steigenden Lebenshaltungskosten (gemäß des sog. ISTAT-Index) anzupassen.
Vermeidung der Doppelbesteuerung:
Zur Vermeidung einer Doppelbesteuerung ist das deutsch-italienische Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) hinzuzuziehen. Nach diesem können Einkünfte, welche aus unbeweglichem Vermögen durch eine in einem Vertragsstaat (hier: Deutschland) ansässigen Personen bezogen werden, im anderen Staat (hier: Italien) besteuert werden.
Konkret bedeutet dies, dass die Bundesrepublik Deutschland die in Italien aus Mieteinnahmen erzielten Einkünfte nicht mehr besteuert, diese allerdings zur Festsetzung des Steuersatzes heranziehen kann. Somit kann aufgrund der erzielten Einnahmen in Italien durch den deutschen Fiskus ein höherer Steuersatz festgesetzt werden, der aber nur auf die Einkünfte angewendet würde, die in Deutschland erzielt wurden.
Korrespondenz mit italienischen Steuerbehörden
Wir unterstützen Sie bei Korrespondenzen und der Übermittlung aller wichtigen Dokumente. Als besonderen Service verweisen wir zudem darauf, dass bei Beauftragung unserer Kanzlei auch ein italienischer Steuerberater zur Verfügung steht, über welchen die steuerlichen Fragen abgewickelt werden können. Wir beraten Sie außerdem auch in allen Anliegen rund um Zweitwohnsitzsteuer und Co.
Benötigen Sie Unterstützung im Immobilienrecht in Italien oder wollen Sie sich vor der Unterzeichnung eines Vertrages absichern lassen? Dann nehmen Sie mit uns Kontakt auf und lassen Sie sich zu allen Fragen rund um Kauf, Verhandlungen, Termine und Grundsteuer in Italien beraten. Wir übernehmen für Sie alle wichtigen Korrespondenzen.
Und sollten Sie auch in anderen Rechtsbereichen Hilfe benötigen, vertreten wir Sie auch in Anliegen des italienischen Strafrechts.
In einer Videokonferenz können Sie schell und unkompliziert mit einem unserer Fachjuristen über all Ihre Fragen sprechen.
Typisch deutsch: Jederzeit erreichbar. Typisch italienisch: Auch sehr charmant.
| Frankfurt am Main +49 (0) 69 74 74 38 00 |
München +49 (0) 89 20 70 40 277 |
||
| Karlsruhe +49 (0) 721 92 04 72 3 |
Düsseldorf +49 (0) 21 15 40 39 545 |
Frankfurt am Main +49 (0) 69 74 74 38 00 |
München +49 (0) 89 20 70 40 277 |
| Karlsruhe +49 (0) 721 92 04 72 3 |
Düsseldorf +49 (0) 21 15 40 39 545 |
Vereinbaren Sie ein kostenloses sowie unverbindliches Erstgespräch mit unseren Anwälten. Sie erreichen uns direkt in der Zentrale in Frankfurt und an jedem unserer Standorte.
Zur Erleichterung der Kontaktaufnahme steht Ihnen zudem unser praktisches Kontaktformular zur Verfügung, in welchem Sie alle wichtigen Informationen angeben und übersenden können. Wir melden uns dann schnellstmöglich innerhalb eines Werktages bei Ihnen. Selbstverständlich können Sie mit dem Kontaktformular auch nur einen Rückruf vereinbaren.
| Frankfurt am Main +49 (0) 69 74 74 38 00 |
München +49 (0) 89 20 70 40 277 |
| Karlsruhe +49 (0) 721 92 04 72 3 |
Düsseldorf +49 (0) 21 15 40 39 545 |
