Diritto immobiliare italiano

L'acquisto di immobili in Italia Intervista rilasciata alla rivista Manager Magazin del 28 giugno 2005

IMMOBILI VACANZA

Un'alternativa molto richiesta (di Karsten Stumm)

Bella Italia: Le imposte sugli acquisti immobiliari in Italia sono state notevolmente ridotte: eppure per potenziali acquirenti stranieri, il paese rimane un terreno difficile – se non si è preparati. L’esperto di immobili Jürgen Reiß, in un’intervista a manager-magazin.de ci dice come evitare i problemi più comuni.

mm.de: Sig. Reiß, proprio in Italia, un paese con una pressione fiscale molto alta, le imposte per chi vuole acquistare un immobile sono diminuite. L’Italia si fa improvvisamente chic per possibili acquirenti tedeschi di case vacanza? Oppure i decreti in realtà non sono utili a nessuno?

Reiß: Ma certo, eccome. Comunque chi affitta appartamenti o case in Italia ne trae i vantaggi maggiori. Ultimamente, però anche chi compra una casa in Italia per abitarvi risparmia sulle tasse.

mm.de: A quanto ammontano le agevolazioni fiscali?

Reiß: In questo caso si paga solo l’imposta di registro corrispondente al 7 percento del valore del fondo in caso di terreni già edificati. A questa si aggiungono le tasse catastali e ipotecarie per un valore dell’1 o 2 percento del valore del fondo immobiliare. Prima era molto di più.

mm.de: I vantaggi finanziari sono senz’altro importanti. Ci sono però, a parte ciò, problemi legali ricorrenti legati all’acquisto di un immobile in Italia?

Reiß: Chiaramente: molti acquirenti hanno difficoltà con i compromessi cioè i contratti preliminari. Spesso, nei contratti si dimenticano importanti elementi – ad esempio le indicazioni riguardanti le modalità di pagamento o i dati relativi ai rapporti di locazione già esistenti. Qui la situazione può diventare critica: le persone sono vincolate dai loro contratti preliminari validi anche se incompleti. Successive modifiche di contratto possono costare un mucchio di soldi!

mm.de: Quanto possono estendersi tali controversie giuridiche?

Reiß: Possono protrarsi ad esempio anche per anni e costare una fortuna. Un esempio: uno dei miei clienti in Italia ha comprato un immobile da un’impresa costruttrice con lo scopo di rivenderlo. Ci era anche riuscito; infatti, il mio cliente ha trovato presto un acquirente interessato all’immobile, ha concordato con lui un contratto preliminare per la rivendita e ricevuto una cospicua caparra.

mm.de: Allora è andato tutto per il meglio.

Reiß: Non proprio. Il contratto stipulato con la ditta costruttrice non era fatto bene e la ditta lo ha impugnato. Conseguenza: durante la controversia legale, i lavori di costruzione sono rimasti fermi e l’edificio non è stato pronto nei termini prestabiliti che il mio cliente aveva fissato contrattualmente con il suo acquirente. Alla fine della fiera, il mio cliente si è ritrovato insieme a tutte le altre parti interessate in una controversia legale ingarbugliata durata più di cinque anni.

mm.de: Quali sono le cose da sbrigare in precedenza proprio per evitare questo tipo di problemi?

Reiß: È importante rivolgersi ad un esperto in materia. Un buon consiglio all’inizio è senz’altro meno costoso di una eventuale controversia legale da portare avanti per anni in Italia dopo la stipulazione di un contratto . E nei contratti deve essere esplicitamente chiaro che l’acquirente non risponde di imposte e tasse pubbliche o vizi della cosa.

mm.de: Di frequente in Italia vengono offerti a potenziali acquirenti immobili molto al di sotto del valore venale, per far risparmiare sia a chi vende che a chi compra le imposte sull’acquisto di terreni e quella sugli utili. Come si deve comportare chi vuole comprare un immobile in questo caso?

Reiß: La decisione spetta all’acquirente stesso. Se accetta questo tipo di proposte, risparmia molto sul prezzo di acquisto. Ma allo stesso tempo viola la legge italiana; Gli esperti parlano in questi casi di condona fraudolenta. Come avvocato naturalmente lo sconsiglio.

mm.de: A quali sanzioni si va incontro – oppure chi viene scoperto ha la possibilità di legalizzare in un secondo tempo il suo contratto come nel caso delle costruzioni abusive?

Reiß: Assolutamente no. Stavolta ci sono in ballo sanzioni molto pesanti. Il fisco italiano può ad esempio raddoppiare o triplicare l’imposta effettivamente dovuta. A questo si aggiunge una sanzione pecuniaria di circa il 10 e 15 percento del valore venale del terreno che non è stato dichiarato.

mm.de: Chi compra una costruzione abusiva, rischia grossi problemi con le autorità edilizie in caso di ristrutturazioni successive. Da cosa si riconosce che l’immobile offerto è stato costruito illegalmente?

Reiß: Lo si riconosce pretendendo l’esibizione del permesso edilizio precedente anche per opere di ristrutturazione o ampliamento. Comunque questo documento è necessario; senza la licenza nessun contratto di compravendita è valido. Un altro consiglio: Se l’edificio è stato costruito abusivamente, il proprietario deve a posteriori farlo legalizzare dalle autorità. In Italia, questo è possibile. In ogni caso, l’acquirente deve farsi dare una certificazione dell’avvenuta sanatoria.

mm.de: Le tasse di successione e sulle donazioni in Italia sono state in parte abolite. È possibile però per un cittadino tedesco incorrere in problemi legali nel caso di adizione di un’eredità in Italia?

Reiß: Certo, è possibile. Non è stato abolito però l’obbligo di una cosiddetta dichiarazione di successione e di donazione, nel caso in cui si trasferiscono beni immobili o diritti reali come un usufrutto o un’ipoteca. Chi non presenta una tale dichiarazione, non può adire la sua eredità immobiliare.

mm.de: Non tutti gli eredi tedeschi parlano italiano. Esistono dichiarazioni di successione già prestampate che possono essere utilizzate da un erede tedesco – e dove si possono trovare?

Reiß: I consolati italiani dovrebbero avere tali dichiarazioni in lingua tedesca. Nella prassi però purtroppo non è sempre così.

mm.de: Vale la pena stipulare una particolare assicurazione di protezione giuridica se si progetta di comprare un immobile in Italia – e quale tipo di assicurazione è a Suo parere la più idonea? Reiß: Vale sempre la pena stipulare un’assicurazione di protezione giuridica, così le controversie legali più comuni possono essere disbrigate di solito senza ulteriori straripamenti di spese.

mm.de: Le assicurazioni di protezione giuridica presentano però qualche trabocchetto: le assicurazioni hanno infatti validità solo tre mesi dopo la stipulazione. Chi vuole acquistare un immobile deve tener conto di altri impedimenti?

Reiß: Dipende. Chi desidera assicurare oltre ai diritti di contratto, anche rivendicazioni relative alla proprietà e ai rapporti di locazione, deve eventualmente stipulare una assicurazione speciale sull’oggetto in questione.

mm.de: Sig. Reiß, se volesse comprare una casa o un appartamento in Italia, in quale zona cercherebbe attualmente?

Reiß: Naturalmente a Bologna. O nei pressi del Lago di Como, ma quest’ultimo lo prenderei in considerazione se fossi in età pensionabile.

 

Diritto immobiliare italiano - Acquisto d'immobili a Milano

Pubblicato nello Speciale Immobili nell’edizione del Financial Times del 19 Luglio 2007, autore: Floria Eder

Rallenta la corsa dei prezzi

…Italia Vivace attività edilizia a Milano

…Burocrazia dispendiosa

Gli immobili residenziali possono essere in Italia un buon investimento – se l’acquirente non si spaventa di fronte al grande dispendio di burocrazia che ciò comporta. “La burocrazia non è uno scherzo – viene spesso sottovalutata”, afferma Jürgen Reiß dello Studio legale Dr. Reiß & Colleghi, il quale si è specializzato nel diritto italo-tedesco. L’iter burocratico comincia con la richiesta di un codice fiscale. Ogni bambino riceve il codice fiscale con il certificato di nascita. Ciò che segue sono interminabili trafile burocratiche da sportello a sportello. D’altra parte però non ci sono ostacoli di base per gli stranieri, a parte i diritti di prelazione per i residenti. L’offerta di immobili situati in ottime posizioni è attualmente molto inferiore alla richiesta .Ciò provoca l’aumento dei prezzi e i costi della provvigione per l’agente immobiliare vanno spesso a carico dell’acquirente. È possibile però acquistare anche da privati. Per convalidare legalmente l’acquisto è sufficiente di solito un semplice contratto. L’avvocato Reiß consiglia tuttavia un’autenticazione notarile. Al prezzo di acquisto si aggiungono le spese notarili e le imposte relative: una somma che si aggira tra i 250 e 400 € oltre al tre o quattro percento del valore catastale. Se si tratta poi di un secondo domicilio, gli importi da pagare sono notevolmente maggiori. Del 90 percento delle transazioni una parte del prezzo di acquisto è in nero. Il notaio durante la transazione finanziaria esce per alcuni momenti dalla stanza. Le sue tasse però le calcola dal prezzo pieno. FLORIAN EDER

 

Diritto immobiliare italiano - Acquisti d'immobili in Italia

Autrice: Kirstin Hausen, Milano, intervista con Dr. Jürgen Reiss

Radio WDR Europa, agosto 2005

Moderazione introduttiva: Cipressi in giardino, vista sul lago di Garda e per colazione caffè tedesco e un panino con il salame. Chi non trascorre le sue vacanze in Italia in albergo ma nella propria casa, può scegliere tra le abitudini tedesche ed italiane esattamente ciò che più gli piace. Le case vacanza in Italia sono molto richieste, la cosiddetta “Frazione Toscana” nel parlamento tedesco ne è un esempio eclatante. In italiano si chiamano rustici le vecchie case rurali in pietra naturale, di cui i vacanzieri tedeschi sono così entusiasti, ma conoscete anche i trulli? Al momento sono molto di moda. Kirstin Hausen sui trend del momento del mercato immobiliare italiano.

Testo/copione: I trulli sono rotondi, non particolarmente spaziosi, ma domicili da vacanza molto originali. Ed inoltre hanno tradizione. In Puglia, la regione dell’Italia del sud con la più alta densità di popolazione, ovunque nel cielo svettano le loro punte. „Sono cresciuto in Puglia, al mare. Meraviglioso. L’acqua è fantastica. Molto limpida e pulita. Soprattutto nella zona del Gargano.“ Ilaria Mancini li può capire, i tedeschi, che si comprano una casetta da queste parti. Nell’entroterra ci sono dei veri e propri affari: trulli da restaurare dai 30 ai 40.000 Euro. Come sempre tra i tedeschi va forte la Toscana. In particolare preferiscono i paesi dell’entroterra, da cui i giovani vanno via per andare a studiare in città, per trovare un lavoro e condurre una vita diversa da quella vissuta dai genitori. Questi paesi grazie ai nuovi arrivi dei tedeschi sono rinati a nuova vita, afferma compiaciuto il giornalista economico Livio De Luca De Luca: „Ciò è naturalmente positivo. Inoltre si tratta di capitale straniero che affluisce in Italia. E ci sono casi in Toscana e nelle Marche in cui edifici storici vengono così restaurati.“ I tedeschi amano l’ordine. Un prato incolto dietro la casa può passare, ma se le finestre hanno bisogno di essere riverniciate, si tirano su le maniche. Anche in vacanza. Su molti italiani ciò fa colpo. De Luca: „Posso solo parlarne più che bene. Di solito sono coerenti e affidabili.“

E ciò in Italia fa dei tedeschi acquirenti d’immobili molto ambiti. Ma attenzione, qui alcune cose funzionano diversamente che in Germania. Ad esempio il contratto preliminare, mette in guardia Jürgen Reiß, avvocato a Karlsruhe e Bologna. „Il cosiddetto contratto preliminare non è un „gentleman agreement“ né una dichiarazione di intenti, ma un contratto che sviluppa un legame giuridico. Quindi: chi si impegna a comprare un bene immobile e poi non lo compra, deve fare i conti con rivendicazioni di risarcimento dei danni e può addirittura essere poi obbligato a comprare il bene in questione.“ Talvolta i problemi sorgono dopo l’acquisto. Ci sono proprietari di case tedeschi che hanno dovuto pagare multe superiori a 1000 Euro, perché non hanno pagato le tasse sui loro domicili per le vacanze. Chi aspetta che arrivi l’avviso relativo può aspettare a lungo. L’ICI, come si chiama in Italia l’imposta sulla casa e la proprietà fondiaria, si calcola da soli, si va poi all’ufficio relativo e si paga.

A Brezzo di Bèdero, un paese di 800 anime sul Lago Maggiore, il sindaco ha incaricato appositamente una ditta con personale di lingua tedesca di recuperare i crediti dei debitori morosi in Germania. „Abbiamo avuto a che fare con molte persone che non avevano pagato. Gli abbiamo mandato una lettera con i nostri calcoli dell’imposta più la multa. Alla fine è venuto fuori che la maggior parte non ne sapeva nulla.“ Tuttavia la grande maggior parte degli italiani non ha niente da obiettare ad avere vicini tedeschi. Neanche al nord dove i partigiani italiani condussero un’aspra guerriglia contro l’occupazione della Germania nazista. „Dopo tutte le battaglie del passato abbiamo oggi un’Unione europea ed è molto positivo che i popoli si avvicinino.“ Simonetta Pauletti è figlia di un partigiano e conosce molte storie in cui i tedeschi erano i nemici. A suo figlio Alberto importa poco. Tedeschi in Italia? Alza le spalle e dice: „Se non ci danno sui nervi, possono anche tranquillamente rimanere.“

 

Spiegel-Online, 5. aprile 2006

Intervista sulle elezioni in Italia, L'intervista è stata condotta da Alexander Smoltczyk

"Niente carcere per il Cavaliere"

L’avvocato Jürgen Reiss, che esercita la sua professione sia in Italia che in Germania, ritiene che il Premier italiano Silvio Berlusconi nonostante un incombente processo ne uscirà illeso. In un'intervista a SPIEGEL-ONLINE, l’avvocato specialista nel sistema giuridico italiano, elenca le insidie giuridiche che aspettano Berlusconi dopo le elezioni ed una sua eventuale sconfitta elettorale.

SPIEGEL-ONLINE: Berlusconi deve vincere le elezioni anche per sfuggire ai procedimenti inflitti dalla procura della Repubblica? Per lo meno già uno dei suoi predecessori e amici, Bettino Craxi, fuggì a suo tempo in Tunisia.

Reiss: No. La carica di Presidente del Consiglio non protegge dai procedimenti penali. È vero che c'è la legge Losi-Schifani del giugno 2003 che prevede l'immunità per i detentori delle cinque cariche statali più importanti in Italia. In seguito a ciò il processo contro Berlusconi nel caso "Sme" fu temporaneamente sospeso dal Tribunale di Milano e la legge fu presentata alla Corte Costituzionale italiana. All'inizio del 2004, questa dichiarò la legge incostituzionale e motivò la decisione dichiarando che era una violazione al principio di uguaglianza e una lesione del diritto di difendersi in giudizio. Il processo di revisione contro Berlusconi nel caso "Sme" è stato poi archiviato per prescrizione.

SPIEGEL-ONLINE: Quindi anche nell'eventualità di una riconferma di Berlusconi come premier egli potrebbe essere interrogato in un imminente processo per presunta evasione fiscale e corruzione?

Reiss: Il diritto processuale penale italiano non prevede favoritismi verso i titolari di una carica statale per quel che riguarda lo svolgimento di interrogatori. Anche l'immunità parlamentare è stata abolita nel 1993. Già nel 2002 Berlusconi fu interrogato nel caso “Sme” a Palazzo Chigi, sede del governo. Però c'è da dire che il processo riguardava solo Marcello Dell'Utri, in quanto il procedimento contro di lui non era più stato portato avanti. Berlusconi si avvalse allora del suo diritto di astenersi dal testimoniare.

SPIEGEL-ONLINE: Cosa gli succederebbe in caso di un verdetto di colpevolezza?

Reiss: Dopo una sentenza di condanna la procura della Repubblica ne ordinerebbe la carcerazione. Se la pena non supera i tre anni, si avrebbe una sospensione condizionale della pena. Se la sentenza di condanna emessa non supera i quattro anni, la si può scontare agli arresti domiciliari presso il luogo di residenza del condannato se egli ha settanta o più anni. Berlusconi infine in caso di condanna non sconterà certo la sua pena in carcere, in quanto non è mai stato condannato in precedenza e perciò è molto probabile una sospensione condizionale della pena. Se si considera poi la sua età, anche una pena senza la condizionale non lo porterebbe certo dietro le sbarre.

SPIEGEL-ONLINE: Nel processo “Mediaset” si tratta tra l'altro di falsa testimonianza di un avvocato inglese sposato ad un ministro inglese. Come giudica la possibilità di una condanna di Berlusconi?

Reiss: Fin'ora non sono trapelati molti dettagli al pubblico, per cui non si può prevedere l'esito del procedimento. In ogni modo una condanna è molto improbabile, in mancanza di prove evidenti, in quanto gli avvocati di Berlusconi finora hanno adottato in tutti i procedimenti una tattica molto astuta riconoscendo immediatamente ogni punto debole dell’accusa e cambiando le carte in suo favore. Inoltre bisogna considerare che la partecipazione dell’opinione pubblica italiana nei confronti dei processi relativi a Berlusconi è molto limitata, in quanto il livello di interesse è molto basso. Ciò è riconducibile soprattutto al fatto che fin ora i risultati ottenuti sono molto vaghi, i tempi troppo lunghi e quindi il pubblico ne è abbastanza infastidito. Non si intravede – né c’è da aspettarsela - una riduzione delle indagini da parte della procura della Repubblica italiana in quanto i tentativi di Berlusconi di limitarne in modo evidente la sua indipendenza sono falliti. Anche in questo nuovo processo, il pubblico ministero proverà con ogni mezzo ad ottenere una condanna. Ma alla fine proprio questo accanimento del pubblico ministero provocherà nuovi conflitti politici con gli inquirenti il che farà scivolare in secondo piano la ricerca della verità. Ciò si ripercuoterà favorevolmente su Berlusconi, come d’altronde hanno già dimostrato i procedimenti passati.

SPIEGEL-ONLINE: Quali possibilità giuridiche avrebbe un possibile governo di centro-sinistra di smantellare la potenza mediatica di Berlusconi?

Reiss: Si potrebbe pensare di rafforzare l’autorità antitrust. Il diritto italiano sui cartelli e sulla concorrenza, che risulta non particolarmente risoluto nel confronto europeo, potrebbe essere ampliato e strutturato in modo più efficace con un governo guidato da Romano Prodi, fatto assolutamente indispensabile se si considera la competitività in calo delle aziende italiane. Romano Prodi è consapevole di questa sfida e chiamerà nel suo gabinetto molto probabilmente l’ex commissario alla concorrenza Mario Monti. Tuttavia non c’è da aspettarsi che la coalizione di centro-sinistra si preoccuperà dell’annullamento delle numerose leggi "ad personam", in quanto ciò accenderebbe di nuovo il dibattito politico, cosa che favorirebbe solo Berlusconi. Si prevede piuttosto un processo a lunga scadenza di smantellamento dell’impero di Berlusconi, ma comunque lui stesso non vivrà abbastanza a lungo da vederne gli sviluppi finali.