Italienisches Immobilienrecht – Immobilienerwerb in Italien
Interview mit dem Manager Magazin vom 28.06.2005

FERIENIMMOBILIEN

Begehrte Alternative (von Karsten Stumm)

Bella Italia: Die Steuern für Immobilienkäufe in Italien sind kräftig gesunken, doch für ausländische Kaufinteressenten bleibt das Land ein schwieriges Pflaster - wenn man nicht vorbereitet ist. Immobilienexperte Jürgen Reiß sagt im Gespräch mit manager-magazin.de, wie Sie die gängigsten Probleme vermeiden.

mm.de: Herr Reiß, ausgerechnet im Hochsteuerland Italien fallen die Abgaben für Immobilienkäufer. Macht sich Italien plötzlich chic für deutsche Ferienhauskäufer? Oder nützen die Beschlüsse in der Praxis niemandem?

Reiß: Doch, durchaus. Am meisten profitiert zwar, wer Wohnungen oder Häuser in Italien vermietet. Aber neuerdings spart auch jeder Steuern, der in Italien ein Gebäude kauft - und selbst darin wohnt.

mm.de: Wie hoch sind die Steuervorteile?

Reiß: In diesem Fall werden nur noch Registersteuern in Höhe von 7 Prozent des Grundstückswertes bei bebauten Immobilien fällig. Dazu kommen Kataster- und Hypothekensteuern in Höhe von 1 bis 2 Prozent des Grundstückswertes. Früher war es viel mehr.

mm.de: Finanzvorteile sind sicher wichtig. Gibt es abseits davon aber vielleicht rechtliche Probleme beim Kauf von Immobilien in Italien, die häufig vorkommen?

Reiß: Ganz klar: Viele Käufer haben mit ihren Vorverträgen Schwierigkeiten. Oft wurden wichtige Vertragsbestandteile in den Verträgen einfach vergessen - zum Beispiel Angaben über die Zahlungsmodalitäten oder über bestehende Mietverhältnisse. Dann aber kann es kritisch werden: Die Leute sind an ihre Vorverträge gebunden, die auch unvollständig gelten. Spätere Vertragsänderungen können richtig ins Geld gehen.

mm.de: Wie weit können solche juristischen Auseinandersetzungen gehen?

Reiß: Sie können sich beispielsweise über Jahre hinziehen und dabei immens viel Geld verschlingen. Ein Beispiel: Einer meiner Italien-Mandanten hatte bei einer Baufirma eine Immobilie gekauft, die er anschließend weiter verkaufen wollte. Das hat soweit auch geklappt; mein Mandant hat relativ zügig einen Interessenten für das Gebäude gefunden, mit ihm einen Vorvertrag über den Weiterverkauf geschlossen - und eine schöne Anzahlung erhalten.

mm.de: Dann hat doch alles funktioniert.

Reiß: Nicht ganz. Der zuerst abgeschlossene Vertrag mit der Baufirma war schlecht gemacht. Er wurde von der Baufirma angefochten. Die Folge: Der Bau blieb während der juristischen Streitigkeiten liegen, und das Gebäude wurde nicht in der Frist fertig, die mein Mandant seinem eigenen Käufer vertraglich zugesichert hatte. Unterm Strich saß mein Mandant in einem mehr als fünfjährigen Rechtsstreit mit sämtlichen Beteiligten zwischen allen Stühlen.

mm.de: Was könnte ich beispielsweise im Vorfeld erledigen, um solchen Problemen aus dem Wege zu gehen?

Reiß: Sie sollten fachkundige Hilfe in Anspruch nehmen. Guter Rat im Vorfeld ist in jedem Fall Kosten sparender als nach dem Vertragsschluss einen eventuell mehrjährigen Rechtsstreit in Italien zu führen. Und in den Verträgen sollte klipp und klar stehen, dass der Käufer für öffentliche Lasten und Steuern oder Sachmängel nicht einsteht.

mm.de: Immer wieder werden Immobilieninteressenten in Italien Gebäude weit unterhalb des Verkehrswertes angeboten, damit Käufer und Verkäufer sowohl Grunderwerbs- als auch Gewinnsteuern sparen. Wie sollen sich Immobilieninteressenten bei solchen Offerten verhalten?

Reiß: Das muss jeder Käufer selbst entscheiden. Akzeptiert er solche Vorschläge, spart er teils kräftig beim Kaufpreis. Dafür verstößt er gegen italienische Gesetze; Experten sprechen in solchen Fällen von Unterverbriefung. Als Jurist muss ich natürlich davon abraten.

mm.de: Auf welche Strafe sollte man sich gefasst machen - oder können Ertappte ihren Vertrag genauso nachträglich legalisieren lassen wie Schwarzbauten?

Reiß: Ganz und gar nicht. Dieses Mal drohen sogar empfindliche Strafen. Italiens Steuerbehörde kann beispielsweise die tatsächlich geschuldete Steuer verdoppeln und verdreifachen. Dazu kommt eine Geldstrafe zwischen 10 und 15 Prozent des nicht angegebenen Grundstückswertes.

mm.de: Wer einen Schwarzbau kauft, riskiert bei späteren Um- oder Anbauten große Probleme mit den Baubehörden. Woran erkennt man, dass die angebotene Immobilie illegal errichtet worden ist?

Reiß: Indem man sich auch für An- und Umbauten die ehemalige Baugenehmigung vorlegen lässt. Das Dokument brauchen Sie übrigens ohnehin; ohne die Genehmigung wird kein Kaufvertrag wirksam. Noch ein Tipp: Sollte der Bau schwarz hochgezogen worden sein, sollte sich der Besitzer das Gebäude nachträglich von den Behörden legalisieren lassen. So was geht in Italien. In jedem Fall sollte sich der Käufer eine Bescheinigung über die Legalisierung vorlegen lassen.

mm.de: Erbschaft- und Schenkungsteuer sind in Italien teilweise abgeschafft worden. Können Bundesbürger dennoch auf rechtliche Probleme stoßen, wenn sie ihr Erbe in Italien antreten wollen?

Reiß: Das können sie. Nicht entfallen ist nämlich die Verpflichtung zur Abgabe einer so genannten Erbschaft- und Schenkungsteuererklärung, falls Grundbesitz oder dingliche Rechte, wie ein Nießbrauch oder eine Hypothek an einer Immobilie, übertragen werden. Wer so eine Erklärung nicht abgibt, geht als Immobilienerbe leer aus.

mm.de: Nun spricht nicht jeder deutsche Erbe italienisch. Gibt es deshalb vorformulierte Erbschaftserklärungen, die deutsche Erben nutzen können - und wo sind die zu bekommen?

Reiß: Italienische Konsulate sollten solche Erklärungen in deutscher Sprache vorrätig haben. In der Praxis ist das aber leider nicht immer der Fall.

mm.de: Lohnt der Abschluss einer besonderen Rechtsschutzversicherung, falls der Kauf einer Immobilie in Italien geplant ist - und welche Art von Versicherung hat sich aus Ihrer Erfahrung bezahlt gemacht?

Reiß: Eine Rechtsschutzversicherung lohnt in jedem Fall, die gängigsten Rechtsstreite können damit in der Regel ohne ausufernde Zusatzkosten erledigt werden.

mm.de: Rechtsschutzversicherungen haben ihre Tücken: Die Versicherungen werden zumeist erst drei Monate nach Abschluss gültig. Müssen Immobilieninteressenten noch auf andere Fallstricke achten?

Reiß: Das kommt darauf an. Wer nicht nur vertragliche Ansprüche absichern will, sondern auch Forderungen aus Eigentum und Wohnraumvermietung absichern will, sollte notfalls eine Zusatzversicherung für das konkrete Kaufobjekt abschließen.

mm.de: Herr Reiß, falls Sie in Italien eine Wohnung oder ein Haus kaufen wollten, in welcher Gegend würden Sie derzeit suchen?

Reiß: Natürlich in Bologna. Oder am Comer See, was aber erst für das Rentenalter in Betracht käme.

 

Italienisches Immobilienrecht – Immobilienkauf Mailand

erschienen im Immobilien-Spezial, 19. Juli 2007
Financial Times Deutschland, Autor: Florian Eder

Der Preisanstieg flacht ab

…Italien Rege Bautätigkeit in Mailand

…Aufwendige Bürokratie Wohnimmobilien in Italien können eine gute Geldanlage sein – wenn der Käufer bürokratischen Aufwand nicht scheut. „Die Bürokratie ist kein Spaß – das wird oft unterschätzt“, sagt Jürgen Reiß von der Anwaltskanzlei Dr. Reiß & Collegen, der sich auf deutsch-italienisches Recht spezialisiert hat. Der Aufwand beginnt mit dem Antrag auf eine Steuernummer. Jedes Kind bekommt den Codice Fiscale mit der Geburtsurkunde. Unzählige Behördengänge folgen. Auf der anderen Seite gibt es keine grundsätzlichen Hindernisse für Ausländer, abgesehen von Vorkaufsrechten für Ortsansässige. Das Angebot in guten Lagen ist derzeit weit kleiner als die Nachfrage. Das treibt die Preise und führt dazu, dass Maklerkosten oft dem Käufer aufgebürdet werden. Es kann aber auch von privat gekauft werden. Zum rechtskräftigen Kauf reicht meist ein einfacher Vertrag. Anwalt Reiß rät dennoch zur Beglaubigung beim Notar. Zum Kaufpreis kommen noch Notargebühren und Steuern: zwischen 250 und 400 € plus drei bis vier Prozent des Katasterwerts. Handelt es sich um einen Zweitwohnsitz, fallen erheblich größere Summen an. Bei bis zu 90 Prozent der Geschäfte fließt ein Teil des Kaufpreises in Schwarzgeld. Der Notar geht während der Geldübergabe kurz aus dem Raum. Seine Gebühren berechnet er aber nach dem vollen Preis. FLORIAN EDER

 

Italienisches Grundstücks und Immobilienrecht – Immobilienkauf in Italien

Autorin: Kirstin Hausen, Mailand, Interview mit Dr. Jürgen Reiß

WDR Funkhaus Europa im August 2005

Anmoderation: Zypressen im Garten, Blick auf den Gardasee und zum Frühstück gibt es deutschen Filterkaffee und ein Wurstbrot. Wer seinen Italienurlaub nicht im Hotel verbringt, sondern im eigenen Haus, der kann sich aus den deutschen und den italienischen Gewohnheiten genau das herauspicken, was er mag. Ferienhäuser in Italien sind beliebt, die Toskana-Fraktion lässt grüßen. Rustici heißen die alten Landhäuser aus Naturstein, von denen deutsche Italien-Urlauber so schwärmen, aber kennen Sie auch die Trulli?. Die sind richtig im kommen. Kirstin Hausen über die aktuellen Trends auf dem italienischen Immobilienmarkt.

Skript: Trulli sind rund, nicht besonders geräumig, aber sehr originelle Feriendomizile. Und sie haben Tradition. In Apulien, der am dichtesten besiedelten Region Süditaliens, ragen ihre Spitzen überall in den Himmel. „Ich bin am Meer in Apulien aufgewachsen. Wunderschön. Das Wasser ist toll. Sehr klar und sauber. Vor allem in der Gegend von Gargano.“ Ilaria Mancini kann sie verstehen, die Deutschen, die sich hier ein Häuschen kaufen. Im Landesinneren gibt es noch Schnäppchen: renovierungsbedürftige Trulli für 30. bis 40.000 Euro. Nach wie vor hoch im Kurs steht bei den Deutschen die Toskana. Besonders beliebt sind Dörfer im Landesinneren, aus denen die jungen Italiener wegziehen, um in den Städten zu studieren, zu arbeiten und ein anderes Leben zu führen als es ihre Eltern taten. Diese Dörfer werden durch den Zuzug von Deutschen zu neuem Leben erweckt, lobt der Wirtschaftsjournalist Livio De Luca De Luca: „Das ist natürlich positiv. Außerdem handelt es sich ja um ausländisches Kapital, das nach Italien fließt. Und es gibt Fälle in der Toskana und in den Marken, wo historische Bauten so wieder restauriert wurden.“ Die Deutschen mögen es eben ordentlich. Eine Wildwiese hinterm Haus mag ja noch angehen, aber wenn die Fensterrahmen einen neuen Anstrich brauchen, dann krempeln sie die Ärmel hoch. Auch im Urlaub. Vielen Italienern imponiert das. De Luca: „Ich kann nur das beste über sie sagen. Im Allgemeinen sind sie konsequent und zuverlässig.

Und das macht die Deutschen als Immobilienkäufer in Italien sehr begehrt. Aber Achtung. Manches läuft hier anders als in Deutschland. Zum Beispiel der Vorvertrag, warnt Jürgen Reiß, Anwalt in Karlsruhe und Bologna. "Der Vorvertrag, der sogenannte contratto preliminare ist kein Gentleman-Agreement und keine Absichtserklärung, sondern ein Vertrag, der rechtliche Bindung entfaltet. Also: wer sich verpflichtet, ein Grundstück zu kaufen und kauft es dann nicht, muss sich mit Schadenersatzansprüchen auseinandersetzen oder kann gar verpflichtet werden, dieses Grundstück dann auch zu erwerben". Manchmal kommen die Probleme auch erst nach dem Kauf. Es gibt Hausbesitzer aus Deutschland, die Bußgelder von mehreren 1000 Euro zahlen mussten, weil sie keine Steuern auf ihr Feriendomizil gezahlt hatten. Wer hier auf einen entsprechenden Bescheid wartet, kann lange warten. Die ICI, wie die Steuer auf Haus und Grundbesitz in Italien heißt, muss man sich selbst ausrechnen, zum Amt gehen und bezahlen.

In Brezzo di Bèdero, einem 800-Seelen-Ort am Lago Maggiore hat der Bürgermeister extra eine Firma mit deutschsprachigem Personal beauftragt, die Schulden säumiger Zahler aus Deutschland einzutreiben. „Wir sind auf sehr viele Leute gestoßen, die nicht bezahlt hatten. Denen haben wir dann ein Schreiben geschickt mit unserer Berechnung der Steuer plus Bußgeld. Am Ende kam heraus, dass die meisten nichts davon wussten.“ Trotzdem hat die große Mehrheit der Italiener nichts gegen deutsche Nachbarn einzuwenden. Auch nicht im Norden, wo italienische Partisanen einen erbitterten Guerillakrieg gegen die Besatzer aus Nazi-Deutschland führten. „Nach all den Kämpfen der Vergangenheit haben wir heute eine Europäische Union und es ist doch sehr positiv, dass sich die Völker näher kommen.“ Simonetta Pauletti ist Tochter eines Partisanen und kennt viele Geschichten, in denen die Deutschen die Feinde waren. Ihren Sohn Alberto kümmert das weniger. Deutsche in Italien? Mit einem Achselzucken sagt er: „Wenn sie uns hier nicht auf die Nerven gehen, dann können sie ruhig bleiben.“

SPIEGEL ONLINE - 05. April 2006, Interview zur Italienwahl Das Interview führte Alexander Smoltczyk

"Kein Kerker für den Cavaliere"

Der in Italien und Deutschland zugelassene Anwalt Jürgen Reiss meint Italiens Premier Silvio Berlusconi werde trotz eines anstehenden Verfahrens ungeschoren davon kommen. Im SPIEGEL-ONLINE-Interview benennt der Spezialist für Italiens Rechtssystem die juristischen Fallstricke, die Berlusconi nach der (Ab-)Wahl erwarten.

SPIEGEL ONLINE: Muss Berlusconi die Wahl auch deshalb gewinnen, um vor der Verfolgung durch die Staatsanwälte geschützt zu sein? Immerhin ist schon einer seiner Vorgänger und Freunde, Bettino Craxi, seinerzeit nach Tunesien geflüchtet.

Reiss: Nein. Das Amt des Presidente del Consiglio schützt nicht vor Strafverfolgung. Es gab zwar das "Losi-Schifani-Gesetz" vom Juni 2003, das die Immunität der Träger der fünf wichtigsten italienischen Staatsämter vorsah. Daraufhin wurde das Strafverfahren gegen Berlusconi im Fall "Sme" vom Tribunale di Milano einstweilen ausgesetzt und das Gesetz dem Italienischen Verfassungsgericht vorgelegt. Dieses erklärte Anfang 2004 das Gesetz für verfassungswidrig und begründete dies mit einem Verstoß gegen den Gleichheitsgrundsatz und einer Verletzung des Rechts, sich vor Gericht zu verteidigen. Das wieder aufgenommenen Verfahren gegen Berlusconi im Fall "Sme" wurde später wegen Verjährung eingestellt.

SPIEGEL ONLINE: Könnte also auch ein wiedergewählter Premier Berlusconi in dem anstehenden Verfahren wegen angeblicher Steuerhinterziehung und Bestechung vernommen werden?

Reiss: Das italienische Strafprozessrecht sieht keine Besserstellung von Amtsträgern im Hinblick auf die Durchführung von Vernehmungen vor. Auch die parlamentarische Immunität wurde 1993 abgeschafft. Berlusconi wurde im Jahr 2002 schon im Fall "Sme" an seinem Regierungssitz "Palazzo Chigi" vernommen. Allerdings betraf das Verfahren nur Marcello Dell'Utri, da das Verfahren gegen ihn nicht mehr betrieben wurde. Er machte von seinem Aussageverweigerungsrecht Gebrauch.

SPIEGEL ONLINE: Was würde ihm im Falle eines Schuldspruchs passieren?

Reiss: Nach einer Verurteilung würde die Staatsanwaltschaft die Inhaftierung anordnen. Beträgt die Freiheitsstrafe nicht mehr als drei Jahre, würde diese zur Bewährung ausgesetzt. Ist eine Freiheitsstrafe von nicht mehr als vier Jahren verhängt worden, kann diese örtlich am Wohnsitz des Verurteilten verbüßt werden, wenn dieser siebzig Jahre oder älter ist. Letztlich wird Berlusconi bei einer Verurteilung seine Strafe wohl kaum in einem Gefängnis verbüßen müssen, da er noch nie verurteilt wurde und daher eine Bewährungsstrafe wahrscheinlich wäre. Zieht man auch sein Alter in Betracht, wird ihn auch eine nicht zur Bewährung ausgesetzte Freiheitsstrafe kaum hinter Gitter bringen.

SPIEGEL ONLINE: Beim "Mediaset-Prozess" geht es unter anderem um Falschaussagen eines britischen Anwaltes, der mit einer englischen Ministerin verheiratet war. Wie schätzen Sie die Aussichten auf eine Verurteilung Berlusconis ein?

Reiss: Bisher sind kaum Details an die Öffentlichkeit gelangt, weshalb der Ausgang des Verfahrens nicht abzusehen ist. Allerdings ist eine Verurteilung unwahrscheinlich, wenn eindeutige Beweise nicht bestehen, da sich Berlusconis Anwälte in den bisherigen Verfahren prozesstaktisch sehr raffiniert verhalten haben, indem sie jegliche Schwachpunkt der Anklage sofort erkannt und zum Vorteil Berlusconis eingesetzt haben.

Darüber hinaus ist zu bedenken, dass die Beteiligung der italienischen Öffentlichkeit an den Berlusconi-Prozessen sehr verhalten ist, da kaum noch ein Interesse an den Verfahren besteht. Dies liegt insbesondere daran, dass diese bisher zu keinen eindeutigen Ergebnissen geführt haben, sich lange hinziehen und daher von der Öffentlichkeit eher als lästig empfunden werden.

Ein Ablassen der Ermittlungstätigkeit durch die italienische Staatsanwaltschaft ist nicht zu verzeichnen und auch nicht zu erwarten, da Berlusconis Versuche, deren Unabhängigkeit deutlich zu beschneiden, gescheitert sind. Auch in diesem neuen Prozess wird die Staatsanwaltschaft alles versuchen, um eine Verurteilung zu erzielen. Letztlich wird aber wohl gerade diese Verbissenheit der Staatsanwaltschaft wieder dazu führen, dass es zu politischen Konfrontationen mit den Ermittlern kommt und die Wahrheitsfindung in den Hintergrund tritt. Dies wird sich, wie die zurückliegenden Verfahren gezeigt haben, zugunsten von Berlusconi auswirken.

SPIEGEL ONLINE: Welche juristischen Möglichkeiten hätte eine etwaige Mitte-Links-Regierung, die Medienallmacht Berlusconis aufzubrechen?

Reiss: Denkbar wäre, die Anti-Trust-Behörde zu stärken. Das im europäischen Vergleich nicht sonderbar schneidige italienische Kartell- und Wettbewerbsrecht könnte durch eine von Romano Prodi angeführte Regierung effektiver ausgestaltet werden, was insbesondere im Hinblick auf die sinkende Wettbewerbsfähigkeit italienischer Unternehmen unerlässlich ist. Dieser Herausforderung ist sich Prodi, der möglicherweise, den ehemaligen Wettbewerbskommissar Mario Monti in sein Kabinett berufen wird, bewusst. Allerdings ist kaum zu erwarten, dass sich eine Mitte-Links-Koalition um die Rückgängigmachung der zahlreichen "ad personam"-Gesetze bemühen wird, da dies wieder die politische Debatte anheizen würde, was Berlusconi zu Gute käme. Zu erwarten ist vielmehr ein langfristiger Prozess der Zersetzung des Berlusconi-Imperiums, den er selbst wohl noch kaum erleben wird.